Para los desarrolladores, el nuevo COUT de La Plata reduce alturas y metros edificables, recorta oferta futura y presiona al alza el valor del metro cuadrado.
Tras la implementación del nuevo Código de Ordenamiento Urbano y Territorial (COUT) en La Plata, sancionado por el Concejo Deliberante en base a la propuesta que había sido elevada por el Departamento Ejecutivo y convalidado por el gobierno banaerense, los desarrolladores emitieron su opinión.
La nueva ordenanza, que llevará el número 12.692 y remplaza a la anterior (la 10.703) vigente desde 2010, ya fue convalidada por el gobierno provincial y define la planificación urbana para las próximas décadas, con definiciones importantes sobre alturas de construcción y uso del suelo.
El Colegio de Arquitectos cuestionó el nuevo COUT de Julio Alak, denunció falta de participación y advirtió que la aprobación “insulta la inteligencia”.
El jefe comunal celebró la sanción del nuevo COUT por el Concejo Deliberante y aseguró que es la primera vez que La Plata tiene un plan de este tipo.
“Se trata no sólo de una reforma técnica o de un tema reservado a urbanistas y funcionarios, es una norma que, silenciosamente, cambiará la ecuación económica de la ciudad”, aseguran los desarrolladores en relación a “cuánto vale un terreno, cuánto costará construir y a qué precio se comprará y se alquilará un departamento en los próximos años”.
En el análisis del texto que finalmente fue aprobado, los desarrolladores de La Plata agregan que detrás de los debates sobre alturas máximas, indicadores urbanísticos y usos del suelo, hay una consecuencia directa que impacta de lleno en el bolsillo de propietarios, inquilinos, desarrolladores e inversores, en referencia a la reducción de los metros cuadrados que se podrán construir en gran parte del casco urbano.
Afirman que “los cambios más importantes son en la cantidad de niveles que se podrán construir en el casco de la ciudad, ya que en todos los casos hubo reducciones”.
Mencionan como ejemplo que anteriormente “un terreno sobre las avenidas más importantes como 7, 13, 44, 60, 51, 53, si te daban los indicadores podías construir hasta 13 niveles, ahora se pueden 10, una reducción del 30% y hay casos en otras calles y zonas donde la baja es superior”.
Agregan que el nuevo COUT va a impactar en la cantidad de metros disponibles, llevando a que los desarrollos tengan menos superficie disponible a la venta. “Qué sucede cuando la oferta se reduce y la demanda es constante: el producto sube de precio. Por lo tanto, se podría deducir que la reducción de oferta que provocará el nuevo COUT, más el aumento de demanda que está experimentando el mercado real estate a nivel nacional y platense, llevará el m2 de la ciudad a un precio más elevado”.
Desde la óptica clásica de la oferta y la demanda, para los desarrolladores el escenario es claro a partir de la implementación del nuevo COUT.
En el caso de la oferta, “el nuevo COUT recorta la cantidad de metros edificables y limita el potencial de muchos terrenos del casco. La ciudad tenderá a producir menos unidades nuevas por cada lote”.
Para la demanda, “a nivel nacional y local, el mercado inmobiliario viene mostrando un repunte. La búsqueda de refugio en el ladrillo, la expectativa de regreso del crédito hipotecario y el agotamiento de la sobreoferta de años anteriores están empujando nuevamente el interés por comprar”, afirman.
Otro punto relevante sobre el que posan la mirada es lo que ocurrirá con las propiedades ya construidas. Según la perspectiva de los desarrolladores, el nuevo COUT limita la futura producción de metros en el casco, los edificios existentes ganan, en términos relativos, un nuevo valor: son parte de una “oferta consolidada” que va a ser más difícil de replicar con las mismas alturas y densidad.
Esa situación –aseguran– se puede traducir en:
El análisis de los desarrolladores –que se suma a una dura crítica del Colegio de Arquitectos– es también sobre los alquileres y el acceso a la vivienda. “Cuando el valor del metro cuadrado sube, no solo se encarece la compra: también termina impactando en los alquileres”, afirman.
“Si el costo de producir nuevas unidades es mayor y la oferta crece más lentamente, el stock de viviendas disponibles para alquilar se vuelve más escaso en relación a la demanda”, afirman. Y consideran que ese desequilibrio suele tener varias consecuencias: aumentos de precio más rápidos en los barrios con mayor presión locativa; desplazamiento de inquilinos a zonas más económicas, muchas veces alejadas del casco; y mayor tensión en el acceso a la vivienda para sectores medios y jóvenes que buscan su primera unidad, sea para compra o alquiler”.
Para los desarrolladores, el nuevo COUT de La Plata no solo organiza alturas, retiros y usos de suelo sino que “redefine el valor de la ciudad”. “Al reducir la capacidad constructiva en buena parte del casco urbano, comprime la oferta futura de metros cuadrados en un momento en que la demanda inmobiliaria se está reactivando”, analizan.
Y cierran planteando que esa combinación apunta en una dirección “bastante nítida”: “Un metro cuadrado más caro, tanto para comprar como para alquilar”. Por estos motivos –concluyen– “se puede ver que es un buen momento para adquirir m2 en la Ciudad de La Plata”.