La iniciativa del concejal de Fuerza Patria, Sergio Resa, busca incentivar la construcción favoreciendo a desarrolladores que hagan obras de interés público.
El concejal de Fuerza Patria (FP), Sergio Resa, presentó un proyecto de ordenanza para incorporar un sistema de incentivos a la construcción privada en el Plan de Ordenamiento Territorial de La Plata, aprobado el año pasado por el Concejo Deliberante.
La iniciativa propone otorgar "mayor capacidad constructiva" a los desarrolladores que realicen obras de interés público, como la preservación de edificios patrimoniales, la prevención de inundaciones, la incorporación de infraestructura ambiental o de viviendas para personas con discapacidad.
El Gobierno bonaerense habilitó la vigencia del COUT, que introduce parámetros urbanísticos para organizar alturas, densidades y expansión en La Plata.
La Provincia convalidó el COUT y ya rigen las nuevas alturas, densidades y usos del suelo en La Plata, con cambios claves en avenidas y límites de expansión.
La propuesta tomó estado parlamentario en la sesión de este jueves y apunta a incorporar a la ordenanza que hoy rige el uso de cada metro cuadrado de la ciudad un mecanismo denominado Certificado de Capacidad Constructiva Adicional (CCA). Se trata de una herramienta que permitiría reconocer metros cuadrados adicionales de construcción a quienes realicen determinadas intervenciones que contribuyan a cumplir los objetivos del ordenamiento territorial previstos en la normativa.
"Es un incentivo a la construcción privada para otorgar capacidad constructiva adicional. ¿Cuándo se otorga una capacidad constructiva adicional? Cuando alguien construye cuestiones de interés del plan, por ejemplo, preservar el patrimonio, retener agua para evitar inundaciones, materializar infraestructura ambiental. Todos objetivos del plan", explicó Resa al presentar el proyecto en el recinto.
El edil, quien fue el impulsor del nuevo plan cuando era secretario de Planeamiento del Municipio, remarcó que "no se trata de una excepción" al código vigente, ya que el mecanismo no permitiría superar las alturas máximas ni las demás limitaciones urbanísticas establecidas por la normativa. Su objetivo es facilitar que determinados proyectos aprovechen la capacidad edificatoria admitida en parcelas donde, por sus dimensiones o características, actualmente resulta difícil alcanzarla.
El proyecto, que ingresó al Concejo Deliberante bajo el expediente 82.379, propone incorporar un nuevo capítulo al Plan de Ordenamiento Territorial para regular la generación, transferencia y utilización de los certificados.
El incentivo funcionaría de la siguiente forma: un desarrollador que realice una obra de interés público podría obtener un certificado equivalente a una determinada cantidad de metros cuadrados de capacidad constructiva. Ese beneficio podría utilizarse en el mismo proyecto o, cuando la normativa lo permita, transferirse a otra parcela e incluso a otro desarrollador.
Por ejemplo, un constructor que financie la restauración de un inmueble protegido podría obtener metros cuadrados adicionales para utilizarlos en otro emprendimiento inmobiliario, siempre que este cumpla con los límites del plan vigente. "Un constructor que repare patrimonio arquitectónico, por ejemplo, el Teatro Princesa, puede obtener capacidad constructiva que después vuelque en parcelas receptoras", ejemplificó Resa.
El concejal recordó que la Ley provincial 8.912 -que regula el uso del suelo en toda la provincia- ya contempla la posibilidad de otorgar incentivos urbanísticos a los que denomina "premios", aunque destacó que el nuevo régimen busca asociarlos directamente con contraprestaciones de interés público.
"Lo que pasaba antes de la sanción del Plan de Ordenamiento es que esa capacidad constructiva adicional, un 70% de los indicadores, se otorgaba sin ninguna contraprestación o sin ningún interés público. Se otorgaba porque se otorgaba", señaló. Y agregó: "Cuando se sancionó el Plan de Ordenamiento se definieron alturas máximas, se pusieron las limitaciones al volumen edilicio y, por lo tanto, este certificado de capacidad constructiva adicional direcciona la construcción privada a cuestiones de interés público del plan".
La iniciativa establece diferentes intervenciones que podrían generar certificados de capacidad constructiva adicional. Entre ellas aparecen las obras de retención de agua de lluvia para reducir el riesgo de inundaciones, la instalación de sistemas de energía renovable, la recuperación de edificios patrimoniales, la construcción de infraestructura sanitaria y la incorporación de viviendas adaptadas para personas con discapacidad.
También se contemplan beneficios para quienes aporten terrenos destinados a reservorios, espacios verdes o espacios públicos en zonas con riesgo de inundación, así como para quienes financien obras de infraestructura o realicen aportes al Fondo de Desarrollo Urbano y Territorial.
Uno de los principales argumentos del proyecto está relacionado con la estructura parcelaria del casco urbano. Según explicó Resa, aproximadamente la mitad de los terrenos tiene superficies inferiores a los 300 metros cuadrados, lo que dificulta que puedan aprovechar toda la capacidad edificatoria contemplada por el nuevo ordenamiento.
"El 50% de las parcelas en el casco, aproximadamente 13.000 parcelas, podrían ser receptoras de la capacidad constructiva adicional", indicó el concejal. Los fundamentos de la iniciativa también señalan que, en los sectores analizados del casco fundacional, el 82% de las parcelas tiene superficies inferiores a 400 metros cuadrados y el 74% presenta frentes menores a 10 metros. En ese contexto, el sistema permitiría completar la capacidad constructiva de ciertos terrenos, pero sin modificar los parámetros máximos establecidos para cada zona.
"No es una excepción al plan porque no permite exceder las limitaciones que ya están en el plan", insistió Resa durante la presentación.
El proyecto contempla la creación de un Registro Público Digital de Capacidad Constructiva Adicional, que quedaría bajo la órbita del área municipal competente en ordenamiento territorial. Allí deberían quedar asentados los certificados emitidos, sus titulares, la cantidad de metros cuadrados reconocidos, las transferencias realizadas y los proyectos en los que se utilicen.
"El proyecto de ordenanza contempla una registración digital, un registro público digital donde queda asentada la trazabilidad para no usar dos veces, por ejemplo, la capacidad constructiva otorgada", explicó Resa.
La normativa también establece que los certificados no representarían una autorización automática para construir. Su utilización quedaría sujeta a la aprobación de los proyectos y al otorgamiento de los permisos de obra correspondientes.
El concejal destacó además que existen antecedentes de instrumentos similares en otras jurisdicciones, entre las que mencionó a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y los municipios bonaerenses de San Nicolás y General Pueyrredón.
