jueves 23 de mayo de 2024

¿Cuánto cuesta alquilar un departamento o una casa en La Plata?

En el marco de la derogación de la Ley de Alquileres por un DNU, el mundo inmobiliario comenzó a visualizar varios cambios. Cuánto sale alquilar en La Plata.

Si bien se trata de una Ley que sigue generando debate, es innegable que se asiste a un cambio rotundo en la regulación del mercado, y esperado desde muchos sectores del rubro inmobiliario. Los dueños de inmobiliarias, por ejemplo, sabían que los propietarios que habían puesto sus propiedades a la venta en 2020, tras la sanción de la Ley de Alquileres, volverían a intentar con la renta, lo que sería beneficioso para equiparar -por fin- oferta y demanda. ¿Cómo está hoy la situación en La Plata?

Ese escenario previsto se puede observar actualmente, con la consecuente baja en los precios de alquileres. De hecho, los informes más precisos vinculados con el mercado inmobiliario, como el de Zonaprop, el sitio líder de inmuebles en Argentina, ya dan cuenta de una desaceleración de precios. Según sus números, el mes pasado los valores de los alquileres de propiedades en Buenos Aires evidenciaron el menor incremento mensual desde enero de 2019: un 1,3 por ciento.

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Una tendencia que posiblemente continúe, dado que, al menos en la ciudad de La Plata, la cantidad de publicaciones de propiedades en alquiler vivió un aumento descomunal, que casi triplica el número de departamentos para la renta que había antes del DNU. “Pero además de aumentar la oferta de propiedades, aumentó la calidad. Entraron al mercado unidades a estrenar o ‘de categoría’ que es un segmento en el que los propietarios son de un poder adquisitivo más alto y cuando no les resulta rentable no pueden mantener la posibilidad de renta. Entonces hoy en día una persona puede alquilar un departamento de mayor categoría, con mejores condiciones donde puede aspirar a una mejor calidad de vida, antes muy difícil de pensar”, agrega Juan Segundo M. Yacoub, CEO comercial de Estudio Yacoub, una de las empresas inmobiliarias líderes en la ciudad.

Más allá del leve incremento que muestran las estadísticas, Yacoub puede asegurar que en los últimos meses comenzaron a bajar los precios de los alquileres, un fenómeno que no se daba desde hace, probablemente, veinte años. En algunos casos, esa baja llegó al 10 por ciento en la cartera de alquileres que maneja la empresa inmobiliaria.

LOS NÚMEROS PARA ALQUILAR EN LA PLATA

En la Plata, las unidades más demandadas son los departamentos de un dormitorio y los monoambientes. Así, "las vedettes" del mercado inmobiliario continúan siendo los departamentos de uno y dos ambientes. En valores aproximados, y según datos de Estudio Yacoub, los precios del alquiler por mes para monoambientes parten de 200 mil pesos, y en cuanto a los de un dormitorio, se parte de los 300 mil pesos.

En tanto, los departamentos de dos dormitorios están a partir de 400 mil pesos mensuales; y semipisos a estrenar, entre 500 mil y 700 mil pesos. A estos valores, por supuesto, hay que sumarles las expensas, que se calculan en base a todos los gastos que efectúa el consorcio divididos entre todas las unidades del mismo, en forma proporcional y de acuerdo al porcentaje que indique el reglamento de propiedad horizontal del edificio. Actualmente, las expensas rondan entre los 80 y 120 mil pesos, pero esto puede variar.

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Fernando Francesconi, martillero propietario de la inmobiliaria que lleva su nombre, coincide en que las propiedades más demandadas dentro del casco urbano son los departamentos de un dormitorio y monoambientes, porque a la demanda se suma -particularmente en La Plata- la rama de estudiantes universitarios, locales o extranjeros. “Fuera del casco urbano lo más solicitado son los inmuebles en barrios o complejos cerrados, porque las familias buscan seguridad. En este caso es otro ticket”, aclara. Y agrega: “Inclusive dentro del casco, las casas perfectamente habitables, no bajan de los 500 mil pesos, pero casi no hay en oferta. Mientras que la oferta de monoambientes, que rondan los 180 y 200 mil pesos, o los de un dormitorio, que van entre los 200 y 280 mil, es realmente amplia”.

El martillero apunta, además, que para los departamentos de dos y hasta tres dormitorios la brecha en el valor que se pide es más amplia a partir de su calidad y antigüedad; por esta razón, departamentos de esas dimensiones pueden hallarse por un valor de 300 mil y hasta 600 mil pesos. La salvedad que hace con respecto a “calidad” de la propiedad no es menor: entre los meses de noviembre y febrero la demanda sobrepasa a tal punto la oferta que se alquila todo en un día, a cualquier precio. “Por eso recomendamos a los inquilinos que intenten no mudarse en lo posible durante esos meses; ya a partir de marzo, las propiedades permanecen más tiempo publicadas en los portales, dado que la demanda baja considerablemente y hay más chances de elegir la más conveniente”, explica Francesconi.

Otro dato no menor es la reestructuración del contrato de alquiler. Después de la derogación de la Ley de Alquileres, existía el temor de que los propietarios fijaran condiciones imposibles de cumplir para los inquilinos. Sin embargo, hoy los contratos que se firman procuran acercar posiciones entre las dos partes, y hay dos variables que necesariamente cambiaron: la duración de los contratos y la periodicidad del ajuste del precio mensual de la renta. En este sentido, Juan Segundo Yacoub hace otra recomendación a los propietarios: “Conviene siempre alquilar en pesos y ajustado al ICL, que es el Indice de Contratos de Locación (N.de la R, un índice que difunde diariamente el Banco Central), o el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los trabajadores estables). Con eso tienen suficiente data, y se dan cuenta de que les conviene mucho más alquilarlo en pesos; hoy el dólar está planchado y no conviene dejar el precio congelado en un precio fijo”.

“La derogación de la Ley de alquileres lo que permitió es que las partes se pongan de acuerdo como quieren, y eso es muy positivo. El propietario pone su producto en el mercado, en dólares o en pesos ajustados por inflación, en las condiciones que quiera, y el inquilino puede aceptarlas o negociarlas; es muy similar a lo que pasa en cualquier mercado”, refuerza además el martillero, con relación a lo anterior. A su entender, no fue beneficioso que se “atacara” al mercado inmobiliario de la forma en que se lo hizo, porque esto provocó que se redujera drásticamente la oferta de propiedades para alquilar.

El mercado es sabio, tiene que estar liberado para que cada uno pueda poner sus precios y condiciones. Y si esa propiedad no está en precio no la alquilarán. Hoy pese a la baja de valores está siendo súper rentable para el propietario y conveniente para el inquilino”, apunta además.

Con respecto al plazo de los contratos, el período de tiempo más elegido por los propietarios es de dos años, con ajustes cuatrimestrales o trimestrales, aunque en algunos casos puede ser también semestrales. Esta variable comenzó a aplicarse en pleno contexto inflacionario y no se modificó, ya que fue la salida que encontraron los propietarios contra la desactualización de los valores preestablecidos.

De todas formas, en un escenario tan inestable e incierto como el presente, Francesconi cuenta que en su inmobiliaria se toparon con “sugerencias de lo más disparatadas” en cuanto al plazo de vigencia de los contratos. “Eso depende mucho hoy de cada propietario, aunque nuestra sugerencia es de 2 años con ajuste semestral, o a lo sumo cuatrimestral, y siempre esto lleva a conversaciones necesarias con el propietario hasta acordar lo que cierre mejor a cada parte”, explica.

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Según Francesconi, puede hablarse de un antes y un después de la puesta en vigencia del DNU del Gobierno Nacional con respecto al impacto en los alquileres. Incluso arriesga a decir que la propia expectativa que generaba la posibilidad de su entrada en vigencia ya produjo cambios, ya que durante ese período la oferta prácticamente quedó en stand-by.

“Pero claro, con su efectiva entrada en vigencia, la oferta de propiedades creció considerablemente, y el valor que pedían se adecuaba a la fuerte demanda del momento. Esto chocó dolorosamente con las posibilidades reales de los inquilinos”, lamenta el martillero.

LA OPCIÓN DE LOS TEMPORARIOS

Mención aparte merece el cambio que necesariamente hubo con la modalidad de los alquileres temporarios en los últimos meses. Las condiciones estaban dadas de tal forma en el mercado inmobiliario que los propietarios comenzaron a ver mucho más conveniente pasar su propiedad de alquiler tradicional a alquiler temporario, y sobre todo en ciudades con gran afluencia de extranjeros como La Plata. La idea implicaba una inversión en amoblamiento y equipamiento realmente importante, pero con la certeza de que, en el corto o mediano plazo, todo terminaba siendo redituable. El alquiler temporario les permitía celebrar contratos cortos, de períodos entre 1 y 4 meses, con una actualización de valores más acorde a los niveles inflacionarios.

Sin embargo, la premisa cambió a partir del DNU y las nuevas reglas de juego. Dado que comenzó a habilitarse un número cada vez mayor de departamentos para alquiler tradicional, los futuros inquilinos tuvieron más opciones y encontraron la conveniencia de alquilar por un año o más, en la mayoría de los casos. El alquiler temporario seguía siendo más rentable para el propietario, pero la diferencia ya no era tan interesante si se contemplaban los gastos de inversión en equipamiento y las frecuentes intervenciones en asuntos del departamento que se requerían (y requieren).

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“El alquiler temporario está muriendo”, confirma Juan Segundo Yacoub. “Cayó muchísimo la oferta, y la gran mayoría de esos departamentos volvieron al alquiler anual porque es lógico: los propietarios prefieren tal vez ganar un 20 o 30 % menos pero no tener que estar atento a todo lo que requiere su departamento y la persona que lo habite; al contrario, para él es mejor que lo use una sola persona por un plazo mayor de tiempo”.

Ambos martilleros coinciden en que hubo buena receptividad en los cambios que trajo aparejada la derogación de la Ley, principalmente porque el mercado comenzó a regularse solo a partir de una gran suba en la oferta, que casi igualó los niveles de demanda. Al mismo tiempo, que los contratos puedan celebrarse con acuerdo y negociación entre ambas partes, logró ubicar al inquilino en una posición más equitativa y justa, algo que históricamente no existía en el mundo inmobiliario.

A su vez, consideran que una vez que la economía comience a encontrar su equilibrio -los más optimistas hablan de la segunda mitad del año-, habrá un escenario más favorable para todos. Resta saber qué ocurrirá con la recuperación de herramientas que hace tiempo están ausentes en el país, como los créditos hipotecarios. “Hoy la demanda sigue siendo alta, y es lógico. En un país donde no hay créditos para viviendas la demanda no bajará”, sostiene Yacoub.

En línea con lo anterior, Francesconi considera que finalmente los valores encontrarán cierta estabilidad, con lo cual serán cada vez más cercanos a las posibilidades de la gente. “Esto siempre y cuando el Gobierno logre mantener el descenso de la inflación, porque eso hará que los salarios recuperen su poder adquisitivo, y confiando a su vez en que no haya una devaluación brusca que golpee el bolsillo”, advierte Francesconi.

“En este momento, en la foto de hoy, los valores de los alquileres están quietos, pero los vaivenes de la economía argentina pueden sorprender de un día para el otro”, concluye.

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