jueves 23 de mayo de 2024

Alquileres: los cambios impensados que modificaron la forma de negociar los contratos

El mercado inmobiliario se adapta a una nueva realidad en este primer trimestre de 2024 tras la derogación de la Ley de Alquileres.

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El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que derogó la Ley de Alquileres pateó el tablero en un mercado con más demanda que oferta, y precios que hasta ese momento eran desmesurados. "Se recobró vitalidad en el sector de a partir de la desregulación de los alquileres", afirmó Viviana Yacoub, presidente de Estudio Yacoub. Las nuevas reglas cambiaron la dinámica del mercado con fenómenos impensados hace algunos meses atrás.

Hasta su derogación, la normativa establecía que los contratos firmados entre julio del 2020 y octubre del 2023 se firmaban por un periodo de tres años y se actualizaban una vez al año bajo el índice ICL. Mientras que en los cerrados desde octubre pasado (con cambios en la ley) y hasta el 29 de diciembre tenían la actualización bajo el Índice de Casa Propia y con ajuste semestral. Ahora, post derogación, esto queda sujeto al libre acuerdo entre las partes.

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Entre los cinco fenómenos que cambiaron la realidad de los alquileres se destaca el aumento de la oferta de propiedades en alquiler. Desde el final de la pandemia, la oferta de alquiler experimentó una disminución constante, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023. Sin embargo, desde la derogación de la ley, la oferta de inmuebles en alquiler aumentó un 106%: solo en enero el alza fue del 68%, en comparación con diciembre del 2023.

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Viviana Yacoub, presidente de Estudio Yacoub

Viviana Yacoub, presidente de Estudio Yacoub

La falta de inmuebles en oferta que experimentó el mercado en los últimos años reflejó una actitud reticente de los propietarios que optaban por vender -aún en un sector con precios desmoronados- o los mantenían vacíos porque la actualización una vez al año que exigía la ley, dejaba los contratos desactualizados en un contexto de alta inflación. Esta decisión dejaba a los inquilinos sin opciones.

"Ahora, estos locadores están volviendo al mercado locativo fuertemente", indicó Yacoub. La mayor cantidad de departamentos usados ofertados en pesos, según los anuncios en el portal de Estudio Yacoub, se concentra en los dos ambientes, luego le siguen los tres ambientes; en tercer lugar los monoambientes; y los departamentos más grandes de cuatro y cinco ambientes o más son las unidades con menor disponibilidad.

Los precios de los alquileres dejaron de aumentar por encima de la inflación. En febrero, el valor medio del alquiler de una propiedad publicada registró un aumento intermensual del 2,9%, lo que representa el menor incremento desde octubre de 2021. En contraste, en enero, que tuvo una inflación del 20,6%, y diciembre, con datos de inflación que llegaron al 25,5%, venían aumentando un 21% y un 18,6%, respectivamente.

También se llega ahora a pactar los contratos en dólares y sin ajustarse en pesos por inflación. La moneda extranjera hoy queda por debajo del aumento de la inflación, por esto los valores de rentabilidad mejoran. Esto sugiere que de cara a futuro, los alquileres continuarán aumentando por debajo de la tasa de inflación.

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Luego del DNU, "la oferta de inmuebles en alquiler se incrementó considerablemente. Esto generó más competencia en la cartera de ofrecimiento, permitiendo al inquilino elegir y negociar condiciones equitativas", explica Yacoub.

La apertura del mercado entrega realidades que antes no tenías presencia. "Antes de que aumente la oferta, las personas alquilaban donde encontraban. Hoy migran a otros barrios porque hay oferta en todas las zonas lo que genera una mayor competitividad", manifestó la arquitecta y martillera pública. "La fuerte competitividad del mercado genera la posibilidad de negociación entre las partes", profundizó.

Otro fenómeno de estos tiempos es que ya no existe una desesperación por parte de los inquilinos por la falta de oferta. "Hoy si las condiciones que les ofrecen no les convienen, pueden buscar otra alternativa", aseguró Yacoub.

La desregulación en el sector dio seguridad a los propietarios, que inyectaron con ofertas el mercado, y esto se tradujo en una competitividad acertada donde todos ganaron, aseguran desde Estudio Yacoub.

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