El Gobierno presentó un nuevo programa para impulsar los créditos hipotecarios mediante una licitación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES). El esquema contempla un monto total de $2 billones y busca que los bancos cuenten con fondeo a mayor plazo para ampliar los préstamos destinados a la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.
El mecanismo consiste en que el FGS coloque depósitos en pesos ajustables por UVA más un spread, que serán adjudicados a las entidades financieras mediante licitaciones. La primera subasta está prevista para la semana que viene y cada licitación tendrá un monto de $200.000 millones.
El programa apunta a resolver uno de los principales problemas que enfrenta el sistema financiero para ofrecer créditos hipotecarios de largo plazo: el descalce entre los depósitos que captan los bancos y la duración de los préstamos que otorgan. Mientras una hipoteca puede extenderse durante 15, 20, 25 o 30 años, una parte importante del fondeo bancario tiene plazos mucho más cortos.
El programa tendrá dos tramos para los depósitos que recibirán los bancos. El primero será a 1 año, con una tasa mínima de UVA + 2,50%, mientras que el segundo tendrá un plazo de 5 años, con una tasa mínima de UVA + 4,50%. Esas tasas funcionarán como pisos para las licitaciones. Las entidades financieras podrán competir ofreciendo condiciones superiores para captar los fondos disponibles.
El Gobierno busca ampliar el acceso a los créditos hipotecarios
Además, habrá un límite para evitar una concentración excesiva. Cada banco podrá ofertar hasta el 20% del monto total de cada licitación. Como cada ronda será por $200.000 millones, ninguna entidad podrá quedarse con más de ese porcentaje en una misma subasta. Una vez obtenidos los fondos, los bancos tendrán 90 días corridos desde la constitución del depósito para destinarlos al otorgamiento de créditos hipotecarios a personas humanas para primera vivienda.
El programa establece también las condiciones que deberán cumplir esos préstamos. La tasa máxima para los tomadores será de UVA + 7,50%, tendrán un plazo mínimo de 15 años y cada crédito podrá alcanzar como máximo las 150.000 UVA. Según se explicó durante la presentación, ese límite equivale aproximadamente a US$200.000, mientras que el monto promedio de los créditos hipotecarios que se venían otorgando se ubicaba por debajo de ese valor.
¿Cuánto se podría pedir y quiénes podrían acceder al crédito hipotecario?
El Gobierno estimó que el programa podría alcanzar a entre 17.000 y 18.000 familias, tomando como referencia el monto total de $2 billones y un crédito promedio cercano a los $114 millones.
Para explicar el funcionamiento, el ministro de Economía, Luis Caputo, presentó como ejemplo una vivienda de US$106.000. Si el banco financiara el 75% del valor del inmueble, el préstamo sería de aproximadamente USD 80.000, equivalentes a unos $114 millones. En ese caso, con una tasa de UVA + 7% y un plazo de 25 años, la cuota inicial sería de aproximadamente $865.000. Si esa cuota representara el 25% de los ingresos del hogar, sería necesario contar con un ingreso neto de alrededor de $3.460.000. El Gobierno señaló como referencia que una pareja joven con dos salarios podría alcanzar ese nivel a partir de un ingreso neto promedio de $1.800.000 por persona.
El esquema está orientado exclusivamente a personas humanas que busquen acceder a una primera vivienda y los fondos obtenidos por las entidades deberán ser utilizados dentro del plazo establecido para ese destino.
¿Por qué el Gobierno busca ampliar el crédito hipotecario?
Durante la presentación, Caputo señaló que el stock de crédito hipotecario en Argentina todavía representa una proporción reducida de la economía. Según los datos expuestos por el funcionario, equivale a alrededor del 2% del Producto Bruto, frente al 27% de Chile y al 50% de Estados Unidos, que incluso llegó a registrar niveles del 75% en otros períodos.
El detalle de los créditos se conocerán en los próximos días
Desde la perspectiva oficial, una de las principales dificultades para ampliar el mercado local es la falta de ahorro de largo plazo y de un mercado de capitales suficientemente profundo. El nuevo mecanismo busca extender los plazos del fondeo disponible para los bancos y, de esa manera, facilitar que puedan otorgar préstamos hipotecarios a plazos mucho más extensos sin depender exclusivamente de depósitos de corto plazo.
Actualmente, según lo informado durante la presentación, el mercado hipotecario dispone de un volumen cercano a $300.000 millones mensuales. El aporte total de $2 billones del FGS representa, bajo esa referencia, un impulso significativo sobre el volumen de financiamiento existente.
¿Qué papel tendrá la ANSES?
El encargado de explicar el funcionamiento del FGS fue Juan Cruz Micele, director general de Inversiones del organismo. Según detalló, el fondo trabajó durante varios meses junto con el Ministerio de Capital Humano y el Ministerio de Economía para diseñar una alternativa que permita ampliar el financiamiento hipotecario.
El organismo ya tiene entre sus funciones la posibilidad de colocar plazos fijos en bancos, pero la novedad del programa consiste en extender esos depósitos a 1 y 5 años, con el objetivo de que los fondos tengan un destino específico dentro del mercado hipotecario.
La ANSES invertirá parte de su fondo en préstamos en bancos con plazos fijos de 1 a 5 años, que serán usados por las entidades para dar créditos hipotecarios.
Micele señaló además que el mandato principal del FGS es preservar la rentabilidad y seguridad de sus activos, mientras que la promoción de la macroeconomía constituye un objetivo secundario.
Según los datos expuestos, al asumir el presidente Javier Milei, el FGS contaba con US$30.000 millones en activos, mientras que actualmente alcanza los US$80.000 millones, lo que representa un incremento superior al 160%.
