Se conoció la letra chica del proyecto de ordenanza que envió el intendente de La Plata Julio Alak al Concejo Deliberante para ser tratado por los concejales.
El intendente Julio Alak envió al Concejo Deliberante de La Plata en los últimos días el Plan de Ordenamiento Territorial y el Programa de Tratamiento Administrativo de Loteos Ilegales con el que busca ponerle fin al conflicto abierto por los 450 barrios que fueron declarados ilegales en octubre del año pasado por no contar con permiso provincial. ¿Qué soluciones propone?
El programa se enmarca dentro del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial con el que el jefe comunal busca reemplazar al Código de Ordenamiento Urbano (COU) actual -Ordenanza N° 10.730- en busca de planificar el crecimiento urbano de la ciudad. El proyecto establece nuevas categorías del suelo, regula zonas inundables y busca ordenar la situación de ilegalidad en la que quedaron esos 450 emprendimientos debido a que avanzaron con ordenanzas municipales que nunca obtuvieron la convalidación de la autoridad provincial.
En 2024, Julio Alak suspendió 76 ordenanzas que habilitaban cientos de proyectos urbanos, pero nunca precisó cuáles eran. 0221.com.ar los relevó y mapeó.
El proyecto de ordenanza para ordenar más de 400 loteos irregulares que fueron suspendidos por Julio Alak se trata la semana que viene en Comisión.
Bajo el título Programa para el Tratamiento de Loteos Ilegales, el texto girado por el Ejecutivo a los concejales establece cómo será el tratamiento administrativo "excepcional" de los loteos y proyectos desarrollados entre el 19 de diciembre de 2013, fecha de sanción de la Ordenanza Nº 11.094, y el 9 de octubre de 2024, fecha en que el Intendente firmó el decreto que suspendió obras y trámites en los 450 barrios.
El proyecto aclara que "se reconocerán las situaciones que cuenten ya con viviendas construidas y subdivisiones aprobadas a nivel municipal y provincial, debiendo adecuarse a las regulaciones establecidas por el programa y promoviendo mecanismos de compensación urbana cuando resulte necesario". Y precisa que se reconocerán las actuaciones administrativas realizadas por la autoridad municipal entre el 19 de diciembre de 2013 y el 10 de diciembre de 2023 "que hayan implicado la aprobación técnica del expediente, que impliquen al menos la faz geométrica aprobada y prefactibilidad hidráulica provincial otorgada".
El programa, que ahora deben estudiar los concejales y concejalas, categoriza a los loteos en tres tipos. En la primera categoría están los loteos que tienen "materialización y/o viabilidad administrativa parcial". Aquí se encuadran los que finalizaron los procesos de subdivisión bajo el régimen geodésico o de propiedad horizontal, entre el 19 de diciembre de 2013 y el 9 de octubre de 2024, o los que cuentan con "ocupación residencial" materializada en ese mismo rango de fechas.
La segunda categoría es la de los loteos que obtuvieron "aprobación técnica parcial" entre el 19 de diciembre de 2013 y el 10 de diciembre de 2023. Esto implica, por ejemplo, contar con permiso de obra aprobado, asignación de financiamiento para comprar tierras por parte del Estado nacional, estar en un plan provincial de construcción de casas mediante lotes con servicios, o tener la factibilidad técnica municipal que permita la continuidad de la tramitación en el nivel provincial.
La tercera categoría es la de los loteos "sin materialización y sin aprobación administrativa parcial". En este caso, los proyectos no podrán desarrollarse. Sobre estas parcelas deberá mantenerse el uso de suelo conforme a la normativa vigente.
El programa define el régimen que deberán cumplir los loteos irregulares para adecuar su situación administrativa, incluyendo planes y obras de mitigación y el pago de la "plusvalía urbanística". Todos contarán con 60 días hábiles como plazo máximo para poner sus papeles en regla.
El tratamiento para cada loteo dependerá de su localización: si está dentro del área urbana que fija el actual Código de Ordenamiento Urbano -Ordenanza N° 10.703- o fuera de ella; si están incluidos en zona periurbana y rural con una densidad mayor o menor a 30 habitantes por hectárea, y con más o menos de 20 viviendas.
Para cada uno de estos casos, el plan determina parámetros distintos en cuanto a la subdivisión mínima, la densidad, el FOS y el FOT, los usos, los servicios, así como las etapas en que deberá llevarse adelante la regularización mediante convenio urbanístico de los desarrolladores y propietarios con la Municipalidad.
"La autoridad ambiental municipal, en cumplimiento de la Ley 11.723, Ley 11.459, Resoluciones N° 562/17, 197/21, 531/19 y demás normas complementarias, determinará, a partir del análisis de múltiples variables ambientales y consolidación del barrio mediante una ficha ambiental, el tipo de informe ambiental que deberá presentarse para obtener la aptitud correspondiente", señala el artículo 80 del proyecto de ordenanza. Y aclara que en todos los casos "se deberán incluir los programas de mitigación específicos para el loteo, detallando las obras asociadas que se hayan realizado o que se vayan a realizar".
El plan establece también "obligaciones" para los loteos y proyectos que estén parcialmente afectados "por peligrosidad alta a inundaciones", que estén próximos a industrias habilitadas, a cavas o sitios contaminados y también que deban tratar sus residuos sólidos urbanos por el volumen que generan a diario.
El texto incluye además un apartado en el que regula la plusvalía urbanística, que ahora pasará a denominarse "contribución obligatoria sobre la valorización inmobiliaria" y establece que todos los loteos deberán pagar ese concepto al momento en que la Provincia convalide la ordenanza. Y establece que el pago "corresponde a los propietarios de la tierra que será objeto de la división" y que en caso de que se hayan desvinculado, deberá ser asumido por los poseedores de cada parte del terreno.
"Los pagos efectuados con anterioridad serán descontados del monto a abonar, siempre que se certifiquen mediante documentación oficial emitida por la autoridad competente", se remarca casi en el final de la ordenanza.
El expediente llega con el aval del Consejo de Ordenamiento Urbano y Territorial (COUT) y comenzará a ser debatido el miércoles por los concejales en la comisión de Planeamiento, que preside la concejala de Unión por la Patria, Cintia Mansilla.