El decreto de congelamiento de alquileres y prohibición de desalojos, que estuvo vigente durante un año, finalizó este miércoles, por lo cual el Gobierno puso en marcha esta semana un protocolo para asistir a las familias con problemas habitacionales.
De esta forma, tras un año de paralización de los contratos de alquiler -establecido en el marco de las medidas económicas de emergencia por el coronavirus- desde este 1 de abril los contratos podrán actualizarse y las familias que hayan acumulado deuda deberán acordar planes de pago de hasta 12 cuotas contemplados en la normativa o enfrentar juicios de desalojo.
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Cuando se conoció la noticia de que esto ocurriría, a principios de marzo, hubo un fuerte impacto entre inquilinos -que reclamaban la extensión de la medida, y protagonizaron una protesta al respecto este lunes 29- e inmobiliarias. A inicios del mes pasado, el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, confirmó la no extensión del decreto 320/2020 y afirmó que a partir de abril "no habrá posibilidad de desalojos sin mediación", una instancia que se creó en la nueva Ley de Alquileres. Además, el Gobierno implementó la obligatoriedad de registrar los contratos de alquiler en AFIP, lo cual de no cumplirse es un impedimento para el propietario en caso de querer avanzar en un desalojo.
Ante esta situación, también se creó el "protocolo de riesgo temprano de desalojo" con el objetivo de asistir a las familias que se encuentren en situación de desalojo ante el inminente vencimiento del decreto. A través de la Resolución 88/2021, se instruyó la elaboración y aprobación del Protocolo Nacional de Alerta Temprana de Desalojos de Vivienda Única y Familiar en Regímenes de Alquileres Formales.
Desde el sector inmobiliario aseguran que los inquilinos que se adhirieron al DNU de congelamiento es una cifra muy reducida que ronda del 3 al 5 por ciento de ese universo. La mayoría de los inquilinos -afirmaron desde este rubro- optó por pactar ajustes razonables ante la renovación de contratos que se vencían el año pasado.
Días atrás, las inmobiliarias sugirieron otra medida: propusieron al Gobierno que lance una tarjeta como la AlimentAR, en este caso llamada AlquilAR, para que se subsidie a los inquilinos que no puedan afrontar el pago mensual de la renta.
“Proponemos que los inquilinos con necesidades para abonar el alquiler puedan ser asistidos por el Estado Nacional a través de una ‘tarjeta AlquilAR’”, dijeron desde el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la Argentina (Cofeci), y agregaron: “Esta iniciativa podría ayudar de manera específica a cada inquilino en situación vulnerable, sin perjuicio de distorsiones en todo el sistema de alquileres”.
EL IMPACTO
Ante esa situación, desde este mes los inquilinos deberán pagar exactamente lo que estaba previsto y firmado para abril de 2021. En cuanto a los aumentos que podría generar el descongelamiento, depende del caso. Pero el mayor incremento relativo será para quienes se hayan acogido en un 100% al beneficio y a la vez tenían las cláusulas de ajuste más duras en su contrato. También quienes, con el contrato ya vencido, deban ahora renegociar los términos según los precios actuales del mercado.
Por otro lado, habrá inquilinos que no sentirán diferencias este mes. Alejandro Juan Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, ubica dentro en este grupo a quienes decidieron no usar el congelamiento. Y también a todos los que firmaron contratos desde junio de 2020, dado que se hicieron con la nueva ley, que sólo prevé ajustes anuales.
Otro aspecto clave es la deuda que los inquilinos fueron acumulando a lo largo del último año, por el hecho de que el congelamiento no implicó ninguna condonación, sino una postergación de pagos. Ahora están obligados a devolver la diferencia entre las cuotas (congeladas) que pagaron y las que por contrato deberían haber abonado.
También está el caso de las familias que, por problemas económicos, ni siquiera lograron abonar los montos congelados, o bien lo hicieron en parte o con demoras. Para ellas también será obligatorio ponerse al día a partir de este mes.
En cuanto a la devolución de todo ese dinero, el decreto 320/2020 lo especifica para cada una de las situaciones.
La deuda por las diferencias de precio: el propietario puede exigir que se la abonen desde abril en 3 a 12 cuotas "mensuales, iguales y consecutivas" que se suman cada vez al alquiler. Según la norma, "no podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato".
Las deudas por falta de pago: el propietario también puede exigir que le abonen ese dinero a partir de este mes en 3 a 12 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, sin intereses punitorios ni moratorios. En este caso sí podrán aplicarse intereses compensatorios, no mayores a la tasa para plazos fijos en pesos a 30 días del Banco Nación.
Así, algunas familias podrían sufrir este mes el doble impacto de un aumento de cuota y de abonar el primer pago sus deudas. Para ponerse al día, "las partes podrán pactar una forma de pago distinta" a la indicada, aunque sólo en beneficio del inquilino.
Pero a su vez hay una forma de conseguir un impacto menor: negociando quitas con el dueño, mayores plazos de pago o rebajas de cuotas, entre otras alternativas. Además, la normativa vigente prevé que previo a cualquier acción judicial se debe sí o sí hacer una mediación. También existe la chance de someter el caso a un arbitraje.